年均分红86万/户!广州这个土豪村要大变

  开栏语

  2021年政府工作报告指出,今年政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜,新开工改造城镇老旧小区5.3万个。住房和城乡建设部副部长张小宏曾表示,今年将全力做好城镇老旧小区改造工作,推动实施城市更新行动,促进城市开发建设方式转型。

  广州是全国城市更新改造最活跃的城市之一。“十四五”期间,广州计划推进183条城中村、541个村级工业园、182个专业批发市场以及11个物流园改造,基本完成422个旧街区改造项目。城市更新改造已成为当前广州一项极其重要的工作。

  在“十四五”开局之年的关键节点,南方都市报聚焦广州新一轮城市更新改造,走访正在改造或即将改造的城中村,用文字和镜头记录老城区如何实现“逆生长”,试图探索更多可复制可推广的旧城改造“广州样本”,共同打造美丽宜居幸福新广州。

  关注广州城中村改造,第一站“咩姐”带你走进广州知名土豪村——海珠区五凤村。五凤经济联合社包含三个自然村,分别是沙溪村、五村、泰宁村,位处中大布匹商圈。对于五凤村的了解,更多来自于周边车水马龙的服装辅料市场,受益于连片批发市场的产业收租,五凤联社下辖的五村年均分红一度高达86万元/户(2018年数据)。

  那么,作为广州分红大户,目前居民区又是什么状态?改造进程到哪个阶段?一起跟“咩姐”去看看!

  正午时分,广州市海珠区龙凤街泰宁大街一巷,阳光从握手楼上空直射下来,在幽暗的巷道正中划下一道白线。站在白线上,不到1米6的女生张开双臂,指尖只差一两厘米就可触及两边墙壁。此时,巷道那头有人骑电瓶车而来,老远就打开车灯,唯恐一不留神或撞上走在暗处的人。

  这里是位处中大布匹商圈,广州分红大户——五凤村经济联合社泰宁村。户均逾70万元/年的分红(2018年数据),离不开村中连片批发市场的产业收租。紧挨着同一联社的五村,年均分红更是高达86万元/户(2018年数据)。

  在众多商家眼里,闻名世界的中大商圈是聚宝盆;在众多外来务工者眼中,这里是曾经站着把风,防止联防员抓包三轮车运货就能赚钱的“发财天堂”;而在城中人看,这里是全广州最堵的“交通毒瘤”,大约2公里的瑞康路,一度驾车最快通行也要近半小时。

  改造势所必然。

  2018年5月,中大国际创新谷正式启动,五凤村也被纳入当年城市更新年度计划全面改造预备项目。两年多过去,今年2月8日,该村正式表决同意由珠江投资介入改造,约定于2025年底基本完成安置房建设。

  五凤村即将蝶变。

  城里的“渐空村”

  “800多间房租不出去”

  从双向四车道的南泰路,扎进泰宁大街一巷,瞬间感觉进入暗道。正午时分,一缕阳光从头顶倾注下来,除了阳光探及之处,其余皆是阴影。巷道两旁的房子墙壁,无论是抹水泥的,还是抹石米的,抑或是镶了瓷砖的,看上去都是灰扑扑的。

  这样大约不到1.6米宽的巷道,地上两侧都有伸出来的入户门槛;从地底穿进每栋楼白色塑料水管如碗口粗,上面残留牛皮癣印记;大约在过肩高处,贴着一个个由透明盖子罩住的黑色电表,一根根连到高处的白管紧挨表箱,乍看有种电影里的定时炸弹感。

  两侧的房门也是多样的:有的是上世纪八九十年代的可伸缩的铁架子门;有的是不锈钢铁门;有的是碰到即“砰砰”回响的,锈迹迹斑的,只在门中留几竖小口的全封闭铁门。

  个别拉起来的卷闸门内,原为客厅,现是一个个敞开的小作坊,地上搁着一个个红绿蓝青等色的塑料盆,里面盛装一团团的银色链子,或者拉链,抑或不同颜色的鞋带,几个中年男女手动加工后,再装进身边的一个个黄白绿等不同颜色的蛇皮袋。

  巷子里可供人笔直行走之地,大约不到0.8米,留给头顶上方的空间更少。略微抬头,直面两堵屋檐,悬晾着的衣服上方,是一根根或粗或细的电线光纤电缆晾衣绳。春天的阳光就这样从大约二三十分米宽的窄缝中探照进来。脚下的路不时可见下水道井架,污渍班班的铁架上,有时残留痰液,铁架下,装满各种零碎的生活垃圾。

  从泰宁大街一巷出来,路稍稍宽些,巷尾的一家发廊,门上贴的报价表显示洗剪吹要60元人民币,直逼一些商品房小区。路过宏伟超市,路边探出来一个小小的中介门面,这是韶关人莲姐开的。讲粤语的中介小哥从墙上的10打钥匙中摘下其中两打,带南都记者去看房。

  “你要什么样的房,我们这里都有,800多间任你捡”。才走几步,中介小哥就打开一楼的一间单间。打开铁门,进门处又是一扇暗红色木门,木门内是一个只够容身的卫生间。一侧有一架铁梯,直抵阁楼。这个单间隔成上下两层,有一个临巷而设的窗户,下层放一张1米2的木床,一张电脑椅,一张折叠桌,阁楼用铁栏杆和木板挡着,也可以横放一张床。

  “前几年能租1300元,现在空置一年多了,850元/月可以外租”。中介小哥说,这两年房租都降了。

  关上这间房,走到隔壁楼,从潮湿粘腻的楼梯走上去,空气中弥漫着刺鼻的油烟味儿。这栋楼建基面大约80多平方米,一层设11个单间,除了楼梯和拐弯抹角的通道,每间单间大约六七平方米。内里格局与一楼那间相似,同样进门就是一个暗红门的卫生间,这间摆的是1米2的双层铁架床。

  正午时分,外面阳光刺目,但这个开窗的房间昏暗不堪,白天也必须亮灯。窗户与隔壁楼栋相对,窗台外延约有二三十分米,手臂长的人伸臂出去,定会碰到对面人家窗户。和一楼那个单间相比,这套房可以700元至750元成租。

  “去年,我的出租房租金起码少收四五万元”。在五村泉源林公祠门口,梁叔告诉南都记者,他家12间房可出租,但目前租出去的只有六七间,“疫情开始就这样了”。

  在五凤村和石溪村开中介的莲姐,来广州打拼近40年。靠着在村里开中介,一步步扎根广州,并已在广州买了两三套房给两个儿子。

  “房子越来越难出租。去年出租了五六百间房,亏了200多万;今年更惨,到现在只出租了不到400间”。莲姐称,她和村民的合同一签十年,现在还剩三四年的合同。大约在2019年,她手上的房子出租了六七成,还有得赚,但去年只出租五成,今年出租不到四成,“现在屋主向我要租金我都没钱给,手上有800多间房(含石溪村)租不出去”。

  莲姐吐槽,不仅房子租不出去,就算降租近一半也没有人要。“以前单间八九百,现有的租四百;以前配齐空调洗衣机的一房一厅有一千五六百元/月,现在千二三百元没人租。”她称这几年五凤村已经很少外省人务工,“外省人减少30%,本省人也减少约30%”。

  从凤阳街五凤经济联合社的数据可见,截止2020年,泰宁村的外来人口只有9427人,在三条村中外来人口最少。加上沙溪村、五村,三条村的外来人口为43029人。

  为什么外来人员减少?莲姐认为,这与当前广州的打工收入低不无关系,“很多茶楼工资就三四千元,与老家区别不大;就算拿八九千元一个月,除了食宿,大抵也只有三四千元拿回家”。

  此外,当前广州对外来人口要办的居住证,相应手续并不利索,“最麻烦的就是帮租客办居住证,手续像买房那么复杂,有时要一个月甚至两三个月才能办妥,你让那些七八十岁的屋主怎么去跑?”

  “消灭”作坊工厂

  一半是热闹一半是宁静

  曾经,全广州最堵的道路,不在珠江新城,不在体育西,而在中大布匹商圈的瑞康路。大约2公里的瑞康路,从中大南门接连到新滘西路,周边都是各大布匹和纺织类批发市场。一般道路,自驾车两公里3分钟足以;但瑞康路拥堵的时候,最快也要半小时以上。

  “有这么多三轮车,电动车的市区,晚上五点半下班,必须要赶快跑,要不几百米的路,一个小时都出不去”。附近某写字楼的白领吐槽。

  莲姐亲见中大布匹商圈崛起。1984年,她从韶关农村来到广州,一直在五凤村周边工作和生活,“以前什么工作都做过,1990年开始帮村民出租房屋”。莲姐记得,当年五凤村的一个房间,月租只需要80元。

  上世纪80年代的中大布匹市场,周边一片农田。1988年,广州整治市容,原来在海印桥底摆摊卖毛线、布匹的摊贩,被统一迁移到今天的中大布匹市场所在地。从地摊、铁棚,到简易商铺、大型商业批发市场,中大布匹商圈逐渐成形。

  在广州700多家专业批发市场中,中大布匹商圈最有名,也是全国最大的布匹市场。从中大地铁站D口出来,路过全广州商铺租金最贵的商铺——粤民大厦自编19号(2020年租金参考价2995元/平方米,太古汇930元/平方米,只及其31%;北京路2为1700元/平方米,只及其56.8%),直行到瑞康路口,眼前豁然拥挤。

  几年前起,瑞康路连接新港西路的路口已被拦截,设置“中大国际创新谷”招牌。站在路口望去,两旁连片密集的档口摆满各种布匹、辅料,远远望去一重又一重,似无止境。在某网站,曾经有网友和人打赌“2年他逛不完中大和附近的面料辅料档口”。

  公开数据显示,这里目前有2万余户商户,直接从业人员超10万人,经营各种面料、辅料、家居装修用品等逾10万种。以布匹市场为中心,周边遍布3万多家规模不等的制衣厂、作坊、店铺等等,从业人员超过30万人,年交易额超2000亿元。

  以瑞康路为界,路西侧这边为五凤经济联社辖内,东侧还有三个小地块为五凤所有,其余则是凤和康乐村片区。

  凤阳街五凤经济联合社2020年7月公布的数据显示,中大布匹商圈产业用地主要有批发业、装卸搬运和仓储业。其中,五村批发业有9个地块,装卸搬运和仓储业有4个地块;泰宁村则有2个批发业,1个装卸搬运和仓储业用地;沙溪村11个产业地块均为装卸搬运和仓储业用地。

  与瑞康路两侧批发市场之繁华相比,毗邻东晓南路一带的批发市场稍显萧条。

  从纯阳观一侧的祥兴一街走进去,巷子间布满蜘蛛网一样的各类线缆。除了餐饮、粮油、小卖部,这里的民居亦被很多商家租用开作坊、加工厂。这里的窄街偶有运货的五菱宏光面包车进出,与自行车相遇时也会造成短时拥堵,很快就会引来辅警干涉。

  越往村里走,出现越多一些原来用作加工厂的店铺拉下卷闸。到了五村来仪大街,关门现象更是常态。

  在立有金色凤凰雕塑的村口,旁边一个规模不小的批发市场已经褪去广告标牌。地图显示,这里曾命名为雍纺纺织城,如今已看不到招牌。目前,这里一楼设了临时办公处,亦作招商之用,多幅广告显示“出租商铺仓库”。

  凤景西路两侧,去年的疫情让这里的不少家纺类商家纷纷撤离。

  2019年8月,原本在白云区东平一带开工厂接单的莫女士,租下广州海家纺城的一间建面100多平方米的临街店铺,开设家居生活馆,接单订制窗帘等等。

  “我原以为中大商圈那么旺,生意不会差,结果几个月里的订单都不赚钱”。加上2020年初爆发疫情,莫女士及时止损,在2020年2月就将店铺转让。

  开业前,她签了三年租约,铺租2.9万元/月,加上管理费水电费,每月支出3万多元。前后经营半年,倒亏几十万元。

  12年前,中大商圈某餐厅大厨陈生,租下村里的一栋楼做针织加工厂,但经营不到五六年就难以维持,迁厂到了惠州。

  早在两三年前,坊间传出中大布匹市场搬迁到清远之前,这里就已有商家支撑不住。某铺料商在中大商圈的合作商,其中5家就有3家在2017年将厂搬到花都。

  “不搬真的难以生存。这些年服装配件生意不好做,中大商圈又禁三轮车和摩托车,导致我们在五凤的工厂拉货到中大轻纺城都要找人看风”。某工厂老板黄生说,彼时在商圈内开小车和货车送货常常堵车,只能抄小路,禁电动车和三轮车后,生意运转大受影响,加上铺租费用高,不得不放弃曾坚守逾十年的中大商圈。

  公开数据显示,为改善中大布匹市场交通秩序,缓解主干道交通压力,仅2019年有关部门就查扣“五类车”4万多辆。

  进入2020年,仍有市民在网站留言“希望对海珠区中大布匹市场进行迁移改造”,并列举5条意见。

  对此,广东省人民政府办公厅、广州市政府回复,已将中大国际创新谷纳入海珠区“一区一谷一湾”发展规划,培育、引进科技创新产业;成立纺织产业联合会,启动“时尚源创基地”项目,设立设计师中心,引领传统产业向国际时尚中心转型。同时加快推进周边城中村改造,并将彻底淘汰制衣厂、仓储等纺织服装下游产业,倒逼中大布匹市场转型升级。

  可见,工厂作坊撤离中大布匹市场,撤离五凤村是历史必然。

  五凤村三年大变

  布匹市场将升级

  作为全广州纳税额最大的批发市场,中大布匹市场成功让一大批人先富起来。

  放眼广州望江豪宅,几乎都有出自中大商圈的业主。在房地产销售眼中,这些老板购房实力杠杠,亦是众多豪宅楼盘拓客的主要渠道。广州的半亿豪宅珠光御景壹号,就曾有不少中大布匹市场的老板置业。

  2020年,广州卖楼王TOP3黄淑宜,亦曾将星河湾半岛的两套千万豪宅卖给中大布匹市场老板,其中一套建面286平方米的户型,在疫情期间就被布匹市场一老板以总价2600万元购入,“包括我们最大户型682平方米,往年也曾有中大的老板购买”。

  在中大布匹商圈范围的逸景小学,家长圈传出该校的赞助费已从2018年的最高18万元,升至25万元,直逼省级名校第一梯队。

  富得流油的老板,富得流油的中大布匹市场,作为地主的五凤村联社,亦由此成为广州知名的土豪村。

  根据该社公布的数据,2018年,沙溪村的集体财务收入为3.2639亿元;泰宁村为1.3756亿元;五村为3.147亿元,整个五凤联社一年的集体收入达7.7865亿元。

  在海珠区凤阳街五凤经济联合社,一名联社党委班子成员告诉南都记者,批发市场的场地往往与联社一签多年,租金每年递增5%至8%。在2019年,该社的集体收入和分红与2018年基本保持,变化不大;但2020年受疫情影响,商家出口订单减少,亦响应号召减租,所以这一年集体收入有所下滑。

  对比广州已成功改造的猎德村,2019年,猎德村集体收入为2.5亿元,比不上尚未改造的五村、沙溪村收入。

  分红亦如此。2018年,沙溪村、泰宁村、五村的户均分红为49.5593万元、70.2853万元、85.7168万元。该村联社党委班子成员告诉南都记者,在广州的城中村分红中,五凤联社比较特殊,以户来划分,“平均分的话,每个人每年分红可能十万八万吧”。

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  南都记者从富力、保利获悉,猎德村2019年人均分红为9万元;琶洲村当前则为7万元,“108亩项目投入市场后,有望人均约增加3万元”。以此对比,五凤联社高于猎德、琶洲。

  当然,隔壁凤和联社的康乐、鹭江村2018年人均分红24.4365万元、15.8313万元,亦与五凤村相当。

  2019年初,中大布匹市场传出搬迁清远的消息,同年12月,广州市商务局人士证实不搬。于此前一年,中大国际创新谷正式启动,五凤村亦被纳入城市更新年度计划全面改造预备项目。

  在今年2月份举行的签约仪式上,广东珠控城更集团总裁黄锦荣表示,珠江投资将秉承“惠人达己”的宗旨,集全集团之力,助力五凤村的产业转型,打造集合科研、商务、时尚休闲等功能于一体的产城融合引领区。

  “全面改造村里,布匹市场那些大型批发市场基本不会动,只作升级”。五凤联社党委班子成员告诉南都记者,五凤村具体的改造规划将于6月底前公示。

  这也意味着,中大布匹市场老板们的蛋糕不会动,这商圈30多年来练就的霸主地位不会动摇。

  从改造范围看,五凤(沙溪、泰宁、五村)三个项目东至凤和村、西至江南大道以西、北至凤景西路,南到新滘路以南,改造投资总金额约为228.9亿元,改造范围88.53公顷。其中,沙溪村拟投资金额110.8亿元,改造用地面积43.26万平方米;五村拟投资金额79.89亿元,改造用地面积33.3万平方米;泰宁村拟投资金额38.21亿元,改造用地面积11.97万平方米。

  实地走访可见,五凤村如今已少见本地村民居住,留守村中的多为老人。贵为广州知名土豪村,当地年轻人早已在村外购房,即便是收租也是微信转账,鲜少回到村庄。

  “我本人是很期待改造的,参观别的成功改造的村都会很羡慕”。一村民算了一笔账,他家共有2栋楼每栋5层楼,总共有600多平方米的建筑面积出租,“包括水电费在内,10间出租房,大约月收入1.4万元至1.5万元。”在他的想像中,依照改造后的商品房租金算,租金收入可增加一两倍。

  去年6月,五凤村改造项目展示中心已落成启用,现场设置建面约45-180㎡一至四房共6种户型。按照计划,珠江投资将在2022年10月31日前完成首期安置地块上的房屋拆卸;2025年12月31日前基本完成安置房建设。

  如今,村里正一步步施展相关工作。在五村泉源林公祠,村里老人偶尔聚集在聊天。被问及是否同意拆迁,梁叔表示“十二分赞成”。

  “为什么不呢?最起码环境会变好”。

(文章来源:南方都市报)

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THE END
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